Regulierung von Kurzzeitvermietungen und Hotels auf Zypern vor weitreichenden Änderungen

Der Beherbergungssektor auf Zypern steht vor regulatorischen Anpassungen. Der 65-seitige Prüfbericht des Rechnungshofes, der am 02.07.2026 veröffentlicht wurde, hat deutliche Defizite bei der Lizenzierung von Unterkünften offengelegt. Betroffen sind davon sowohl private Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen als auch etablierte Hotelbetriebe.

Der Tourismusverband STEK fordert angesichts dieser Daten eine umfassende Reform des gesetzlichen Rahmens. Die Dringlichkeit solcher Maßnahmen wurde im April 2026 durch den Einsturz eines Gebäudes in Germasogeia verdeutlicht. Obwohl lokale Behörden die Struktur zuvor als unsicher eingestuft hatten, wurden dort bis zum Unfallzeitpunkt aktiv Ferienwohnungen über das Internet angeboten.

Defizite im Beherbergungssektor: Zahlen und Fakten

Die Überprüfungen des Rechnungshofes zeichnen ein deutliches Bild unzureichender Kontrollmechanismen im gesamten Beherbergungssektor.

• Private Unterkünfte im Stichproben-Check: Bei einer Untersuchung von Angeboten auf digitalen Buchungsportalen verfügten lediglich 30 Prozent der identifizierten Objekte über eine gültige Registrierung. Die Hälfte der geprüften Unterkünfte besaß überhaupt keine Lizenz, während bei 20 Prozent falsche oder nicht existierende Registrierungsnummern hinterlegt waren.
• Regionale Kontrollen in Famagusta: In den freien Gebieten des Bezirks Famagusta wurden 150 Objekte untersucht. Dabei konnten 23 Häuser und Wohnungen in keinem offiziellen Register gefunden werden. Bei 14 Inseraten fehlte die obligatorische Lizenznummer komplett, während neun Nummern nicht mit den staatlichen Datensätzen übereinstimmten.
• Lizenzmängel in der Hotelbranche: Von insgesamt 728 überprüften Hotel- und Tourismusbetrieben besaßen im April 2026 nur 23 Prozent eine reguläre Betriebslizenz. Rund 22 Prozent wurden über temporäre Übergangsregelungen betrieben, während 55 Prozent – dies entspricht 402 Betrieben – ohne gültige Lizenz oder offizielle Duldung geführt wurden.

Probleme bei der Identifizierung und Datenweitergabe

Die Aufdeckung unlizenzierter Angebote wird dadurch erschwert, dass Gastgeber auf Plattformen oft unvollständige Daten bereitstellen. Häufig fehlen präzise Adressen oder korrekte Namen der Unterkünfte, was eine eindeutige Identifizierung unmöglich macht. Kontrollen müssen daher weitgehend manuell durchgeführt werden. Zudem mangelt es an einem automatisierten Informationsaustausch zwischen den Behörden. Dies zeigte sich exemplarisch beim Vorfall in Germasogeia: Lokale Stellen hatten das Gebäude bereits im März 2026 für unsicher erklärt, versäumten es jedoch, das zuständige Tourismusministerium zu informieren. Die dort befindlichen Apartments blieben deshalb bis zum Einsturz im offiziellen Register gelistet und für Urlauber buchbar.

Wirtschaftlicher Kontext und die Rolle der Kurzzeitmiete

Die Debatte über schärfere Regeln fällt in eine Phase veränderter Tourismusströme auf der Insel. Einerseits gewinnen Online-Plattformen an wirtschaftlicher Bedeutung: Im vierten Quartal 2025 wurden auf Zypern rund 1,71 Millionen Übernachtungen über Portale wie Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht.

Andererseits verzeichnete das Land im ersten Halbjahr 2026 einen Rückgang der touristischen Gesamtankünfte um 10,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies wird vor allem auf eine schwächere Nachfrage im März und April aufgrund von Konflikten im Nahen Osten zurückgeführt, die auch die Tourismuseinnahmen zeitweise spürbar belasteten.

Bestehende Regeln und die Forderungen der Tourismusbranche

Nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben müssen Vermieter von Ferienunterkünften unter anderem eine Steueridentifikationsnummer vorweisen, technische Mindestanforderungen sowie gesundheitliche Standards erfüllen und eine Haftpflicht- sowie Brandversicherung nachweisen. Die Einnahmen aus dieser Vermietung unterliegen einer jährlichen Einkommensteuer von 10 Prozent sowie der regulären Mehrwertsteuer von derzeit 19 Prozent.

Der Verband STEK sieht in der unzureichenden Durchsetzung dieser Regeln eine erhebliche Wettbewerbsverzerrung für legale Betriebe. Zudem belaste die unkontrollierte Ausbreitung den lokalen Wohnungsmarkt, erschwere die Suche nach bezahlbarem Wohnraum und beeinträchtige die Lebensqualität in den Wohngebieten. Um gegenzusteuern, hat der Verband sieben Empfehlungen für die anstehende Gesetzesreform eingereicht:

• Systematische Kontrollen: Einführung effektiver Prüfmechanismen zur Identifizierung unlizenzierter Objekte.
• Konsequente Sanktionen: Durchsetzung abschreckender administrativer und finanzieller Strafen bei Gesetzesverstößen.
• Verpflichtende Registrierungsnummern: Anzeige der Nummern auf allen Buchungsportalen sowie eine Pflicht für Plattformen, unrechtmäßige Inserate umgehend zu entfernen.
• Zeitliche Begrenzung: Festlegung einer jährlichen Höchstdauer für Kurzzeitvermietungen nach Vorbild anderer europäischer Staaten.
• Kommunale Befugnisse: Lokale Behörden sollen das Recht erhalten, Vermietungen in stark belasteten Wohngebieten einzuschränken oder zu untersagen.
• Übernachtungsabgabe: Einführung einer verpflichtenden Gebühr pro Übernachtung.
• Einheitliche Standards: Durchsetzung identischer Sicherheits-, Gesundheits- und Versicherungsauflagen für alle Beherbergungsformen.

Zukünftige Entwicklungen und Gefahrenanalyse für Kurzzeitvermieter

Eine zentrale Rolle bei der künftigen Marktüberwachung spielt die EU-Verordnung 2024/1028, deren Bestimmungen ab dem 20. Mai 2026 verbindlich gelten. Diese Verordnung verpflichtet digitale Buchungsplattformen dazu, die Registrierungsnummern von Unterkünften systematisch zu verifizieren und entsprechende Daten direkt an die nationalen Behörden zu übermitteln. Parallel dazu verschärft Zypern durch das Übergangsgesetz N.110(I)/2026 das Vorgehen: Wer die Fristen zur Nachregistrierung verstreichen lässt, gilt nach Ablauf des Jahres 2026 als illegaler Betreiber und muss mit ordnungsrechtlichen Schritten rechnen.

Für Kurzzeitvermieter, die gegen diese Registrierungspflichten verstoßen, ergibt sich daraus eine ernsthafte Risikolage mit weitreichenden Konsequenzen:

• Rechtliche und finanzielle Konsequenzen: Nicht registrierten Gastgebern drohen spürbare administrative Sanktionen, erhebliche Geldstrafen sowie die behördliche Schließung des Betriebs. Da illegale Aktivitäten durch den automatisierten Datenaustausch transparent werden, steigt das Risiko für steuerliche Nachprüfungen bezüglich der hinterzogenen Einkommen- und Mehrwertsteuer. Zudem riskieren Betreiber den kompletten Verlust ihres Versicherungsschutzes im Falle von Gebäude- oder Personenschäden.
• Auswirkungen auf die Plattform-Listings: Das unlizenzierte Anbieten von Ferienwohnungen auf Portalen wie Airbnb oder Booking.com wird technisch zunehmend unterbunden. Da die Plattformen gesetzlich verpflichtet sind, unrechtmäßige Angebote zu sperren, droht säumigen Vermietern der sofortige und dauerhafte Ausschluss von den digitalen Buchungskanälen. Ohne verifizierte Lizenznummer verlieren die Listings jegliche Sichtbarkeit und Buchbarkeit.
• Bedrohung des Geschäftsmodells „Ferienvermietung“: Da die gewerbliche Ferienvermietung fast vollständig von der Reichweite globaler Plattformen abhängt, entzieht der Ausschluss von diesen Portalen dem Geschäftsmodell die wirtschaftliche Basis. Der plötzliche Wegfall der Mieteinnahmen bei gleichzeitig fortlaufenden Betriebskosten oder Kreditraten für die Immobilie führt zu akuten finanziellen Schieflagen. Das Modell der nicht registrierten Vermietung wandelt sich damit von einer vermeintlich unkomplizierten Einnahmequelle zu einem unkalkulierbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Haftungsrisiko.